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险企圈地高端养老商业模式仍显单一

作者:风中的自由

发布时间:2016-10-15 14:21:06

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经过两年的摸索,保险公司的养老社区雏形乍现。最近半个月内,连续有泰康人寿、太平人寿举行养老项目推介活动。

在未来三年,养老地产将陆续进入运营期,作为扩大保险产品线,拓展投资渠道的重要一环,尽管盈利模式并不清晰,但这并没有阻挡保险大佬的热情。

不过目前存在的商业模式稍显单一,主要是保险产品嫁接入住资格;而在运营方面主要靠引进“外脑”,未来还面临养老社区各种配套设施的引进,这些将考验保险公司的整合运营能力。

养老社区雏形

眼看着泰康人寿、合众人寿在上海养老社区市场跑马圈地、开园推介好不热闹,上海本土保险公司也坐不住了。

7月21日,太平集团首次披露其在养老社区的投资情况并展示了样板房。据太平集团副总经理谢一群介绍,公司未来将加大在养老社区的投资,除了浦东周浦即将建设的项目,公司已经在无锡确定投资项目,未来3~5年左右太平将建设6-10个养老社区,投资总额约200亿元至300亿元。

太平养老产业投资公司副总经理汤明菊接受经济观察报采访时表示,首个建设在上海养老社区“梧桐人家”将于今年10月动工,预计2017年底开业,预计投资30亿元,而无锡项目预计投资额为25亿元。

与泰康人寿、合众人寿模式类似,太平集团也是采用保险嫁接养老社区的模式,旗下太平人寿已经于今年4月份推出了第一款概念型养老保险产品——悦享金生养老计划,购买此款产品年缴保费20万元(十年期)或者趸交保费200万可获得梧桐人家入住资格,到达约定日期,保险年金可抵消部分入住费用,后期最低入住费用每月9000元以上。

据悉,截止今年6月份,该产品已经累计承保保费达到4亿元,有2000名客户获得入住资格。而未来此类配套保险产品还将推出。

就在上一周,泰康人寿第三家养老社区项目粤园正式亮相,这是继北京、上海项目陆续开园后的第三站。泰康的模式也是需要购买最低200万的泰康人寿幸福有约年金保险,锁定入住资格,后期居住费用每人每月最低7000元到15000元不等,如果需要额外的照料和消费,费用还会更高。

自2009年11月,保监会批准泰康人寿提交的养老社区股权投资计划,保险业养老社区投资试点陆续开始。业内数据显示,截止今年上半年,共有6家保险机构投资了16个养老社区项目,占地4300亩,预计总投资250亿元,已投资65亿元。

由于使用的主要是保险资金,养老社区的经营模式上基本都是保险产品和入住资格的嫁接,只租不售,这也被外界指责模式过于单一,创新不足。

按照保监会规定,险资投资兴建养老社区,不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本,投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目,不得自行开发建设投资项目,不得以分拆形式销售养老项目产权,不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令,这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。

据悉,目前只有平安操盘的桐乡项目可以按照商业房地产的模式进行运作,原因主要在于平安建造该项目完全使用自有资金,非保险资金,并且通过平安不动产运作。

太平养老产业投资公司副总经理汤明菊表示,前期的土地和基础硬件建设是投资的主要成本。社区如果达到85%的入住率,大约要用15年的时间才能盈利。

泰康人寿董事长陈东升表示,养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年,收支平衡需要6-8年,8-10年才能盈利。

或许是为了突破这个瓶颈,太平的梧桐之家还规划了两栋商务楼,届时可以出售。太平养老产业投资公司测算,其后期租房养老收益率在5%左右。但是他们表示后期会引进专业的运营机构,还会引进包括社区超市、面包房、洗衣店等配套设施,这些有望增加投资的收益。

全产业链诱惑

日前,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署加快发展现代保险服务业,强调支持有条件的企业建立商业养老健康保障计划,支持符合资质的保险机构投资养老产业、参与健康服务业整合。目前保险公司每每投资养老社区项目常常以此为尚方宝剑。

而保险公司开办养老社区被认为具备多项优势比如客户信息明确、险资成本低廉,向上可以衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品,向下可以延伸到休闲养生、老年护理服务、老年科技产品等行业,能够大大延伸和扩展“银发工程”的产业链。

“建设养老社区并非只是硬件那么简单,包括餐饮、娱乐、老年大学、养生旅游、各类生活配套都要完善,目前除了引进专业的运营者,社区还会自己建设一部分”,业内人士指出,这考验着保险行业人才、经验和运作能力,但是这条综合产业链势必将为投资增值。

这也是险资蜂拥养老社区背后最大的商机,有专家预测中国养老市场大约在4万亿左右。由于保险资金的久期匹配特点,长期投资养老社区并带动上下游产业链成为这块蛋糕中最具吸引力的一环。

盘点一下目前已经确定的项目,排名前十的保险公司都有动作。其中中国人寿1.9亿竞得位于苏州阳澄湖半岛旅游度假区相关地块;平安不动产操盘的桐乡平安养生养老项目未来将计划投资170亿左右;太保联合上实集团在崇明岛东滩的项目即将启动;早在两年前,新华保险就拿下北京密云、延庆等地的相关地块筹建养老社区;未来5-8年,泰康人寿将在全国投资1000亿元,建设15-20个养老社区。

尽管被质疑盈利模式单一,综合运营存在挑战,但在手握巨资的保险大佬看来,如果什么都明确了,市场投资已经晚了,机会都是留给有准备的企业。未来几年,保险业养老社区势必成为一个行业热点。

据悉,目前保险资金投资养老产业的配套政策正在酝酿,包括支持保险机构设立专业投资管理机构,统筹管理所投资的养老社区;支持以养老社区为基础资产设立投资计划等。

银发产业蓬勃发展,保险机构作为天然与养老社区想匹配的投资机构如何玩转保险、高端社区运营值得拭目以待。

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